在很久以前，有一个去京城赶考的富家子弟叫钱坤。一天他带着他的书童路过一座荒废的宅邸，由于天已渐黑无处安身，钱坤就带着他的书童走进宅院。但见院中杂草丛生房屋陈旧。钱坤很是疑惑，他命令书童向过路人打听这荒废的宅邸是谁家的？
书童回来向他禀报：“这所宅邸是京城太尉潘仁弟弟潘安的宅邸，因为在此住的时候常常闹鬼就搬走了。”钱坤听到后，抬头望了望已见黑暗的天空就命令书童打扫出一间干净的房子住了下来。钱坤天生胆大，他不信鬼神，他想今晚在此休息明日再启程。
朦朦胧胧的月亮升起来了，钱坤吃完带着的干粮，从屋里走向院子深处。
隐隐约约中钱坤听见前面有响动，他好奇的走上前查看。但见一个美貌的女子，正吊在槐树上的绳套里想自杀，钱坤慌忙上前把女子从树上解下来，他用同情的语气问女子“为何这样？”
女子回答他，“她叫房龄，父母已逝，留下一人在世界上孤苦无依，活着不如死了。”
钱坤听到此忙劝慰女子，把她带到屋里。女子满脸泪水，可怜兮兮。她对钱坤说：“她无家可归，希望钱坤带他去京城。钱坤心软立即应允。
他们来到繁华的京城，书童和房龄住在客栈。钱坤去考场考试，在那里钱坤感到异常的顺利。道道题目，一目了然，抄起笔就会写。次日榜上有名中了状元，自此钱坤在官场上一路顺风升为丞相。
有一天晚上，钱坤下朝在府邸休息，忽然家丁来报，城门守卫周山求见。
钱坤对家丁说：“请。”周山进屋，像钱坤丫鬟一样的房龄进来给客人倒茶。
两人四目对视后，周山看到房龄被吓了一跳，房龄脸色突变速转身走出屋子。
客人走了，钱坤来到房龄屋里问她，“刚才客厅来的客人你认识他？”
房龄立刻脸色阴沉眼泪流出。她对钱坤说：“她现在已经不是人类，之所以现身和你相处，就是想报仇。”房龄对钱坤说起了她的往事……
房龄和周山原来是一对夫妻，有一年周山家中突变，他的父亲受坏人陷害冤死狱中，母亲病故。有人就给周山出主意，潘仁在京城当太尉，让周山想方设法投靠潘仁的弟弟潘安以求家里东山再起。
周山变卖家产给潘安送礼做了他家中的账房先生。一次潘安遇到房龄立刻就被房龄美貌如花的容貌所吸引，自此潘安就想方设法想得到房龄。他威逼利诱周山，“只要周山答应把房龄给他，他会找他哥哥当朝太尉潘仁帮忙让周山在京城里当官。”
为得到荣华富贵，也为了当官报父亲冤仇。周山真的把房龄拱手送给了潘安做了潘安的小妾，房龄痛恨丈夫出卖了她，她在潘安家里日夜哭泣，在一个下着雨的晚上就在潘安家中院内的槐树上上吊自尽了。
听完房龄叙述完她的事情，钱坤陷入久久的沉思。他不怕鬼，反而从心里感激房龄，他知道凭着他的才智是不可能在官场上走的这么一帆风顺的。都是房龄在帮他的忙。钱坤问房龄：“你如果需要我帮忙的尽管和我说。”房龄泪语道出她的心愿。
一天晚上，周山在京城有名的戏园子里看戏。他被唱戏的女子迷惑，他仗着他的官职把唱戏的女子强抢在家中单独为他唱戏，从中调戏侮辱，唱戏女子不堪屈辱自尽身亡。唱戏女子的父亲告到钱坤那里，钱坤一声令下把周山斩首示众。周山在人头落地的那一瞬间，他的眼睛里发现了唱戏女子的脸突然变成了房龄的脸。她在向他诡秘的微笑。
又是一个漆黑如墨的黑夜，房龄来向钱坤道别。“感谢你帮我报了深仇大恨，在人间我的心愿已了。我即将魂归地府，任凭阎王爷发落。如果我们有缘，终归还会见面的。”说完房龄转身消失在黑夜里。
过了些年，钱坤的妻子久不怀孕，钱坤为了传宗接代经人介绍又娶了一位貌美如花的小妾。洞房花烛夜的晚上，钱坤掀开小妾蒙着头的盖头。房龄正含羞带笑的望着他，钱坤立刻和小妾相拥在一起……